權(quán)威人士指出，業(yè)主依法自治，但不等于“自管”。業(yè)主自己管理小區(qū)越俎代庖；應(yīng)該把管理權(quán)利體現(xiàn)在對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和聘用上
深圳商報(bào)記者羅曼Wdu
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在深圳的振業(yè)景洲花園、寶珠花園、長城大廈、山東省青島市頤中花園等住宅小區(qū)業(yè)主委員會醞釀申請業(yè)主“自治”的呼聲中，“自治”與“自管”成為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中討論得最熱烈也最敏感的話題。業(yè)主與物管企業(yè)之間的矛盾和糾紛也始無前例地尖銳起來，業(yè)主們”炒掉物管企業(yè)，自己管理自己“的口號被提上了臺面，似乎只要業(yè)主與物管企業(yè)只要在處理問題上達(dá)不成一致意見，或者物管企業(yè)只要在某一方面做得不是很到位，就有被炒之嫌，一時(shí)間物管企業(yè)如履薄冰，業(yè)主們也大有“自治”一統(tǒng)天下之勢。p'F<
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是否炒掉物管企業(yè)，由業(yè)主自己管理自己，就真的能夠如人們想象中的“太平盛世，鶯歌燕舞”？“自治”是否等同于“自管”，成為處理業(yè)主與物管企業(yè)之間的一劑良藥？|
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“自治”不等于“自管”:<
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作為現(xiàn)代物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主“自治”，是在小區(qū)物業(yè)多元化產(chǎn)權(quán)局面形成的基礎(chǔ)上，基于共有部分物業(yè)的管理需要而產(chǎn)生的。業(yè)主自治的實(shí)現(xiàn)形式一般有三種，一是業(yè)主自己管理自己的物業(yè)（即業(yè)主“自管”）；二是委托給物管經(jīng)理人，由其代為招聘各種專業(yè)公司管理；三是聘請物業(yè)管理公司，由其進(jìn)行管理。目前我國流行并被法律和政府認(rèn)可的是第三種管理模式。c
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通俗地說，業(yè)主“自治”是一種業(yè)主實(shí)施管理的權(quán)利，在9月1日起正式施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中都明文規(guī)定，業(yè)主自治是通過業(yè)主和業(yè)主委員會選聘物管企業(yè)來實(shí)現(xiàn)管理。而業(yè)主“自管”指是一種具體的方式，也就是一種由業(yè)主自己代勞、自行管理的行為，這是不符合法律規(guī)定的，在現(xiàn)實(shí)的操作中，有很多不科學(xué)合理的地方。RVy-!
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有權(quán)威人士指出，目前部分業(yè)主和業(yè)主委員會提出自己來管理自己的住宅小區(qū)的越俎代庖的行為是不切實(shí)際的，當(dāng)前業(yè)主要想更好地實(shí)現(xiàn)“財(cái)產(chǎn)管理權(quán)”，應(yīng)該把重點(diǎn)放在真正建立一套能夠公平、公正、公開進(jìn)行提議、表決的議事規(guī)則和程序上，把自己的管理權(quán)利體現(xiàn)在對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和聘用上。至少在目前和未來幾年內(nèi)，業(yè)主“自治”將仍然只能以自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)和監(jiān)督企業(yè)的日常管理和服務(wù)的形式表現(xiàn)出來。 `cbBm
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法律不保護(hù)“自管”_
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在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對“物業(yè)管理”的定義作出了明確的規(guī)定———“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。22
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也就是說，只有業(yè)主選聘了物業(yè)管理公司，有關(guān)各方按規(guī)定進(jìn)行的相關(guān)活動，才能叫作物業(yè)管理。而業(yè)主“自管”的物業(yè)沒有聘請物業(yè)管理公司，而由業(yè)主自己實(shí)施管理，這種行為則不屬于物業(yè)管理，也就無法受到該條例的保護(hù)，其合法權(quán)益的保障將失去法律依據(jù)。p
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此外，根據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的必須是獨(dú)立的法人單位和持有物業(yè)管理資質(zhì)證書的企業(yè)，而目前我國的業(yè)主委員會既不是獨(dú)立的法人單位，也不具備經(jīng)營管理和服務(wù)的營業(yè)資格，包括還沒真正形成的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，其個(gè)體也沒有獨(dú)立承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。從這個(gè)角度講，實(shí)行業(yè)主“自管”，或由業(yè)主委員會將物業(yè)管理業(yè)務(wù)直接委托給職業(yè)經(jīng)理人個(gè)體來經(jīng)營，還缺乏法律上的支持和實(shí)際操作上的可能。t|'[@O
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“自管”是重走老路O
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業(yè)主若自行管理，得成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，或者將一些管理事項(xiàng)委托給一個(gè)專門的班子或職業(yè)經(jīng)理人，這其實(shí)與物業(yè)管理的誕生過程何其相似！\?PWk
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業(yè)主“自管”僅是物業(yè)管理的初級形式，就好比自給自足的自然經(jīng)濟(jì)是發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)的最原始的層次一樣，不是不可以，只是從效率、質(zhì)量、水準(zhǔn)而言，業(yè)主“自管”絕對比不上專業(yè)的物業(yè)管理公司的管理，最后利益受到損害的，還是業(yè)主本人。!V/'
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香港的事實(shí)證明，業(yè)主完全自管與專業(yè)的公司管理有著不小差距，結(jié)果是對業(yè)主的生活造成了極大麻煩。據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)，非典過后，鑒于淘大花園的集體感染事件，港府對各住宅小區(qū)進(jìn)行了排查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由業(yè)主立案法團(tuán)自行管理的小區(qū)，其衛(wèi)生狀況遠(yuǎn)比不上由專業(yè)物管公司管理的小區(qū)！這個(gè)結(jié)論促使港府將重新考慮業(yè)主自行管理的問題，據(jù)可靠消息稱，香港今后不會繼續(xù)鼓勵(lì)業(yè)主立案法團(tuán)的自行管理，而由專業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，以確保廣大市民的健康與安全。]n!
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其實(shí)，碰到物管糾紛，最難受的還是業(yè)主。當(dāng)然，不排除某些物管公司管理不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不合理等問題，但業(yè)主不能因此而因噎廢食，對所有的物業(yè)管理公司實(shí)施“封殺”策略。畢竟，在社會分工越發(fā)細(xì)化的今天，由專業(yè)的人做專業(yè)的事已成為公認(rèn)的道理，只有這樣，才能取得事半功倍的成果。U.F]f
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解鈴還需系鈴人，要真正解決小區(qū)的管理和服務(wù)問題，使小區(qū)的生活秩序更加美好，廣大業(yè)主和業(yè)主委員會應(yīng)該通過規(guī)范的招投標(biāo)工作，選聘好物業(yè)管理企業(yè)，真正通過法律的途徑來保護(hù)自己的合法權(quán)益。 |
