關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實施〈中華人民共和國價格法〉辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條 市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，由市物價局會同市房產(chǎn)管理局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定，并向社會公布。
物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整。
制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)進行成本監(jiān)審。
第九條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我市指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金應(yīng)當按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費，因服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限等原因需要調(diào)整或重新約定標準的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過書面征求意見、記名表決等形式協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實行。
第十一條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費和《物業(yè)管理委托合同》實行備案制度。新建住宅物業(yè)具體物業(yè)服務(wù)收費標準和《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容應(yīng)在住宅物業(yè)開始發(fā)售（含預(yù)售）20天前報市物價局和市房產(chǎn)管理局備案，并于發(fā)售前在銷售現(xiàn)場一并公布。備案后，物業(yè)未交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（開發(fā)企業(yè)）不得調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。
物業(yè)服務(wù)收費標準依法調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在調(diào)整后的10天內(nèi)向市物價局和市房產(chǎn)管理局備案。
（一）物業(yè)服務(wù)收費履行備案時，應(yīng)提交如下資料：
1、物業(yè)服務(wù)收費備案登記表一式四份；
2、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
3、物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件；
4、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
5、物價員登記表；
6、業(yè)主同意重新調(diào)整（約定）收費標準的證明材料；
7、物業(yè)服務(wù)收費標準突破政府指導(dǎo)價的，需提供經(jīng)物價局核定具體標準的批復(fù)文件復(fù)印件。
（二）《物業(yè)管理委托合同》備案須提交如下材料：
1、物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（核對原件）；
2、物業(yè)公司資質(zhì)證書復(fù)印件；外市物業(yè)的分公司備案證明復(fù)印件（核對原件）；
3、委托方身份證明文件（如：開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、業(yè)主委員會備案通知書、居委會委托證明等）復(fù)印件；
4、物業(yè)管理區(qū)域劃分圖（經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面圖上劃分，新建物業(yè)由建設(shè)單位劃定、已實施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)公司劃分）。
第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需突破政府指導(dǎo)價標準的，需報市物價局核定。
第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第十四條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費分攤；
（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費用（不含二次供水加壓電費）；
（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十一）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。專項維修資金的使用按照市房產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。
業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位（車庫）服務(wù)費按車位（車庫）數(shù)量計收。已按建筑面積收取物業(yè)服務(wù)費的配套車位（車庫），不得重復(fù)收取車位（車庫）服務(wù)費。
第十七條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。
第二十條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、證件工本費、裝修保證金（押金），具體標準由市物價局制定。
第二十一條 物業(yè)小區(qū)實行出入證管理的，應(yīng)當為業(yè)主免費提供每戶不少于3張出入證（其中有車位的不少于1張車輛出入卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞等需要重新辦 證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放保管服務(wù)收費，按市物價局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務(wù)費的，不得重復(fù)收取車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，其收費由雙方協(xié)商確定。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等進行公示，接受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全明碼標價制度、價格投訴受理制度、物價員工作制度等各項內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。
第二十八條 對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市物價局申請協(xié)商調(diào)解。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市物價局依法查處：
（一）未經(jīng)市物價局批準，超過政府指導(dǎo)價標準收費的；
（二）擅自設(shè)立強制性收費項目的；
（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）不執(zhí)行本細則第十四條、十五條，擅自擴大有關(guān)費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第三十條本 細則由市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十一條 本細則自2010年8月1起執(zhí)行，有效期至2015年7月31日。本市以往有關(guān)規(guī)定與本細則不一致的，以本細則為準。 |
